不動産の取引においては、消費税の課税対象となるものと、非課税扱いになるものとに分類されています。
売買・交換の場合
 課税対象・・・建物の売買代金・交換代金
 非課税 ・・・土地の売買代金・交換代金
賃貸借
 課税対象・・・居住用建物以外の建物の賃料及び権利金
 非課税 ・・・土地の地代・居住用建物の賃料及び権利金
1.保証金

保証金は地主への預託金のことです。

敷金のように預り金的な性質を持っており、課税対象にならないお金です。

ただし使途についてはかなりの制限を受けます。

・保証金の性格として大事なことは、地代の不払いに対する担保と建物収去費用の担保となります。

・保証金の授受のとき、不動産所得による総合課税とはなりません。

・保証金の運用益には課税されます。

2.権利金

・権利金は、借地権・地上権設定の対価として支払い、返還はされません。

・権利金の授受のときは、不動産所得による総合課税となります。

・権利金の運用益には課税されます。

以上のように、権利金は返却の必要はないが課税対象になり、保証金は課税されないが将来返却の必要があるものです。
相続手続きに必ず必要になる書類が「故人の戸籍謄本」です。

生まれたときから死亡時までのものがすべて必要となります。
これは「相続人」を確定するためなのですが、この書類を自分たちで集めようとすると大変な作業となることがあります。

料金はかかりますが弁護士、行政書士、司法書士などの専門家にお願いするのが一番早く確実な手段です。

というのは、「除籍謄本」「改製原戸籍(かいせいげんこせき・かいせいはらこせき)」が別途必要になる場合が多からです。

それぞれの手続きには期日があり、期日を過ぎると手続きができなくなる場合もあります。

相続する財産を分割する場合には総額から必要経費分をあらかじめ差し引いておくとよいと思います。
今回は「マーキング」についてです。

マーキングとはもともとは動物が自分のテリトリー確保のために行う行為のことを指します。

人間の世界にもあるので少し解説いたします。

訪問販売員や新聞拡張員あるいは空き巣の類まで様ざまあります。

営業の手法や業務手段として行っている企業、会社もあります。

一般的には「しるし」「調査」「合図」等があります。

「表札」「ポスト」「玄関」などにシールを貼ったり、暗号が改訂ある場合が多いです。

自分の家の表札などに何か不自然な「マーク」や「書き込み」などがないか時どき調べてみましょう。

この記号は(マーク)は何?なんて質問しても決まりはないと思ってください。

「SW20」=「20代女性の一人暮らし」といった簡単なものもありますが、たいていはその記号(マーク)をつけた本人や仲間内でしか通用しないものであることが多いので、この記号の意味はこうだ!なんて考える前に消してしまいましょう!!

訪問販売員や新聞拡張員なら問題ないのですが、空き巣が残したマーキングだと大変なことになりかねません。

自己防衛も大事な防犯の手段の一つですので、しっかりとおぼえておくと良いと思います。
最近の賃貸住宅事情は「借り手市場」といわれています。物件数が増え入居希望者が自分のライフスタイル等で自由に部屋を選べるほど部屋の数があります。

当然ながらその反面として空室が埋まらない物件も増えてきます。

そこで今後「外国人入居希望者」の受け入れを検討されている家主さんも増えているため、注意すべき点も含めていくつか挙げてみます。

まず、法務省の入国管理局(http://www.immi-moj.go.jp/)による各年ごとの出入国管理データをみてみましょう。

出入国管理の統計を取り始めた昭和25年には、外国人入居者数は約1万8000人でした。

年々増加の一途を辿り、平成12年には500万人を突破し、平成14年には新規入国者数でも464万6240人となり過去最高となりました。これは平成10年の88万9032人と比べて26.6%の増加です。

また平成17年末現在における外国人登録者統計は201万人となっています(http://www.moj.go.jp/PRESS/060530-1/060530-1.html)。
このように外国人の入居者も年々確実増えてきているのです。

さて、国籍も人種も様ざまな外国人申込者を受け入れるためには契約書内容を明確に定めておくことです。

定住しているか留学生などの一時的な滞在かなどの状況も異なるため、よく確認するのがよいでしょう。

最近は就労、留学のために多くの外国人が来日しています。ただそのため生活習慣や言葉の違いから行き違いになる場合もあります。

敷金とくに礼金などの日本の賃貸契約の常識が通じなかったりします(ゼロゼロシステムを導入しておくのも良いかもしれません)。

ゴミ出しや共用部分の使用ルールは、きちんと説明しておくことです。

場合によっては騒音などのトラブルもあるかもしれませんのでその旨もよく注意しておくことです。
契約を結ぶ段階で細かい使用方法や規定を明確にしておくことが大切となります。

ここで日本人にありがちな「暗黙の了解」は外国人には通用しないと思ってください。とくに欧米などの場合は契約書の内容がすべてとなりますから、記載されていない事項については配慮されないと思っても過言ではありません。

そしてパスポート、外国人登録証、ビザ等で身元確認をしっかりと行い、できれば日本人の保証人をつけてもらう、就労証明書を提示してもらうなどのことは必要だといえます。

あと可能であれば共用スペースにコミュニケーションのとれる場を提供すると良いと思います。
■問題

テナントがある日蒸発をしてしまいました。賃貸借契約を解除したいのですが、解除通知を出すにも相手がどこにいるのかわかりません。何か法的に良い方法はありますか?

■回答

この場合、鍵を付け替えて、中にあるものを運び出したり処分してしまうと、不法行為となります。賃貸人が器物棄損罪、住居侵入罪、窃盗罪等で告訴されかねませんので注意が必要です。

法律的に対処できる方法としては、訴えを提起して、訴状を「公示送達」してもらい、欠席裁判をもらって、強制執行するという方法があります。

訴状には賃貸借契約を解除する旨の意思表示を記載しておきます。

また以下の点を一緒に行っておきます。

・残置動産を競売できるように明け渡しを求めておきます。
(明け渡しの判決では残置動産の処分はできませんので賃貸人の方でどこかに保管することになります)

・未払い賃料の支払いも求めておきます。

・未払い賃料の精算のためには、判決に基づいて執行官に残置動産の競売をやってもらいます。

・敷金は返還請求を受けるまで預かっておきます。(未払い賃料と相殺する必要はありません)
なお「公示送達」は被告(テナントの賃借人)が本当に行方不明となっていることを原告側(賃貸人)が十分に調査しなければ裁判所に認められません。

また判決が出るまでに時間がかかることや裁判費用がかかることなど、簡単には行うことは難しいようです。
スケルトンインフィルというのは、建物の構造をスケルトン[Skeleton(骨格)](躯体・階段・廊下など)とインフィル[Infill(充填材)](内装・設備・間仕切り)に分けて構成する考え方です。略してSI(エスアイ)ともいいます。

構造体と内外装・設備が分離しているため、家族構成の変化などのライフスタイルの変化あるいは入居者の要望等に合わせて、構造を気にせず自由に間取りの変更、メンテナンスや取り替えを行うことができます。

また建物の長期耐用性と間取りの可変性が可能なため、従来は30年~40年ごとに建て替えていた建物も100年以上持つ良質な建物へと形成が期待できます。

このようにスケルトン・インフィル住宅は、近年の生活様式の多様化にも対応した耐久性と可変性に優れた住宅といえます。
■メリット

  • 入居者の家賃滞納があったときに立替払いをしてもらえます。
  • 支払いの督促業務をしてもらえます(保証会社が家賃を立て替えて支払いした入居者に対して)。
  • 申込者の保証人になってくれます(保証会社によります)。
  • 保証会社を通して審査をするため、申込の時点で不良入居者が減ります。
  • 保証内容によって違いはありますが、家主・管理会社への負担は少ないです。


■デメリット

  • 入居者が通常、保証会社への保証料を支払うため入居者への負担が増え勧め薦めづらいです。
  • 明確な決まりがないため、保証会社により内容が違うことがあります。
  • 保証会社が審査をするため、審査が通らない申込者も出てきます。
  • 保証会社が審査をするため、多少時間がかかる場合があります。
  • 保証会社にもよりますが、保証会社を使うために保証人が必要となる会社もあります。
「ベランダの物置を撤去するように言われたのですが・・・・」

これは安全確保のためベランダは自由に使用できないということです。

賃貸マンションといっても入居者それぞれの専有部分(具体的に言えば個室内)は原則として賃借人が自由に使用できます。

それに対してロビーや廊下、階段、エレベータ等は共用部分として入居者全員が共同で利用する空間なので個人的に利用することはできません。

ではベランダはどうなのでしょうか?
各部屋についているので居住者が自由に使用できそうです。

が、しかし実は「居住者全員の共同の空間」という性質を持っているのです。たとえばマンションなどの建物は火災などが発生したときに備えて避難するための通路を必ず確保しなければなりません。

非常階段とは別に各部屋のベランダや天井や床に避難するための通路つまり「避難口」が確保されているのです。

もしベランダに物置等があると緊急時の避難ができなくなり災害に巻き込まれてしまうかもしれません。

消防署の定期検査で見つかればもちろん入居者が厳重注意を受けます。

ただし、ベランダの広さ、物置等の大きさにより避難に差し支えない場合もありますので管理会社(組合)とよく相談してみてください
貸事務所などの不動産情報交換のコンピューターネットワークシステムのことをいい、レインズ(Real Estate Information Network System)は指定流通機構の通称となっています。

指定流通機構は、国土交通省の指定により、全国を東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つに分類して運営されています(各ホームページは下記参照)。

物件(売買・貸借)を正確に速やかに成立させることにより、依頼者の利益の増進を図る主旨で、1988年に宅建業法を改正した際に設立されました。

■ホームページ
(財)東日本不動産流通機構
(社)中部圏不動産流通機構
(社)近畿圏不動産流通機構
(社)西日本不動産流通機構
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