2011年11月アーカイブ

「ベランダの物置を撤去するように言われたのですが・・・・」

これは安全確保のためベランダは自由に使用できないということです。

賃貸マンションといっても入居者それぞれの専有部分(具体的に言えば個室内)は原則として賃借人が自由に使用できます。

それに対してロビーや廊下、階段、エレベータ等は共用部分として入居者全員が共同で利用する空間なので個人的に利用することはできません。

ではベランダはどうなのでしょうか?
各部屋についているので居住者が自由に使用できそうです。

が、しかし実は「居住者全員の共同の空間」という性質を持っているのです。たとえばマンションなどの建物は火災などが発生したときに備えて避難するための通路を必ず確保しなければなりません。

非常階段とは別に各部屋のベランダや天井や床に避難するための通路つまり「避難口」が確保されているのです。

もしベランダに物置等があると緊急時の避難ができなくなり災害に巻き込まれてしまうかもしれません。

消防署の定期検査で見つかればもちろん入居者が厳重注意を受けます。

ただし、ベランダの広さ、物置等の大きさにより避難に差し支えない場合もありますので管理会社(組合)とよく相談してみてください

貸事務所などの不動産情報交換のコンピューターネットワークシステムのことをいい、レインズ(Real Estate Information Network System)は指定流通機構の通称となっています。

指定流通機構は、国土交通省の指定により、全国を東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つに分類して運営されています(各ホームページは下記参照)。

物件(売買・貸借)を正確に速やかに成立させることにより、依頼者の利益の増進を図る主旨で、1988年に宅建業法を改正した際に設立されました。

■ホームページ
(財)東日本不動産流通機構
(社)中部圏不動産流通機構
(社)近畿圏不動産流通機構
(社)西日本不動産流通機構

貸事務所の賃貸借契約の期間満了に伴う契約更新の手続きを貸主借主間で執り行いをしました。

この際連帯保証人に対し特段の確認しておらず、更新した契約書には連帯保証人としての署名捺印もありませんでした。

その後、借主は賃料を滞納し、合計で六か月相当の滞納額となってしまいました。

借主は当該貸室を明け渡し退去しました。

貸主は連帯保証人に未払賃料(賃料の六か月相当額)を請求したところ、連帯保証人は支払い義務はないと申し出ました。

この件に関しては結果として訴訟となりました。

「地裁」では連帯保証人の申し出が認められました。・・・連帯保証人の支払い義務なし。

「高裁」では第一審判決を取り消されてしまいました。・・・連帯保証人の支払い義務あり。

「最高裁」は建物の賃貸借契約は継続的なものであり、借主が希望する場合に契約を更新するのが通常であり、特段の事情のない限り保障の責任を負うとしました

・・・連帯保証人にも支払い義務ありとの判決が下りました。

「サキドリトッケン」と読みます。

民法 第303条で次のように定められています。

「先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」

簡単にいうと、一般の債権者に先んじて返済を受ける権利をいいます。

例えば、リフォ-ム業者が室内のリフォ-ムを依頼されたので工事を行ったが、依頼主がその代金70万円を支払ってくれない場合に、工事完了後に速やかに先取特権の登記をすれば、依頼主のどの債権よりも、この建物から優先して返済を受けることができるというものです。

続人全員が、相続財産の分配について合意ができていて、その分割に納得していることを示す書類のことをいいます。

後日、相続人間でトラブルが起きないように、どの財産を誰が相続するかという合意の内容を明確に記載し、自著し、実印を押し、印鑑証明書を添えて遺産分割協議書を作成します。

全員の合意が必須となっているため、相続人の一部を除外した遺産分割協議書は無効となります。
なお書式や形式などの決まりはありません。

貸事務所のオーナーチェンジとは、マンションや戸建てを、入居者が入ったままの状態で、その所有者であるオーナーが他へ転売することをいいます。

入居者からみれば、家主がかわるだけなのであまり大きな問題はありませんが、・・・

自己所有の建物を賃貸継続中に第三者に所有権を譲渡した場合に、特別な事情のない限り、その第三者に貸主の地位が移転すると解釈されており、第三者(新所有者)は借主に対する賃料請求権を取得したことになります。

借主が前の所有者(旧貸主)に対して賃料を前払いしていたケ-スも新所有者(新貸主)に引き継がれるとされており、敷金についても、旧貸主と新貸主間で敷金が引き渡されたか否かを問わず新貸主に承継されると解されています。

当然ながら新貸主は借主に敷金返還の義務を負うことになります。

ただし、旧貸主に対する賃料未払い等の債務があれば、敷金はその債務に充当され、その差額(残額)のみ新貸主に承継されます。

土地や建物を売った時の税額は長期譲渡と短期譲渡で以下のように異なります。

長期譲渡と短期譲渡の違いは、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡に、5年以下なら短期譲渡になります。

[1]長期譲渡所得の場合  所得税15% 住民税5%

[2]短期譲渡所得の場合  所得税30% 住民税9%

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